不動産問題のご相談
不動産問題のご相談
マイホームや投資用物件の売買トラブル、賃貸物件の明渡し・賃料不払い、敷金や原状回復費用をめぐる争い、借地・借家の更新や立退きなど、不動産に関するお悩みは複数の法律が複雑に絡み合うことが多く、当事者だけで解決しようとするとかえって事態がこじれてしまうことも少なくありません。不動産トラブルでお困りの方は、できる限り早期に弁護士にご相談ください。
野田市・流山市を中心とした地域密着の野田けやき法律事務所が対応いたします。
当事務所は、個人のお客様はもちろん、中小企業経営者の方からのご相談にも幅広く対応してまいりました。賃貸経営に関わる案件、事業用不動産の売買・賃貸借、社宅や事務所の明渡しなど、事業に関わる不動産問題にも粘り強く取り組み、ご依頼者様が納得できる解決を目指します。
このようなときは野田けやき法律事務所が解決に導きます。
- 購入した土地・建物に雨漏り、シロアリ被害、地中埋設物などの欠陥が見つかったが、売主がまともに対応してくれない。
- 賃貸物件の借主が長期間にわたり賃料を支払わず、何度催促しても状況が変わらない。建物を明け渡してほしい。
- 退去にあたって高額な原状回復費用やハウスクリーニング代を請求され、敷金がほとんど返還されない。
- 貸主から契約更新を拒絶された、または立退きを求められているが、本当に出て行かなければならないのか知りたい。
- 共有名義の不動産について、他の共有者と話合いがまとまらず、持分の処分や共有関係の解消を進めたい。
- 事業用物件の賃貸借契約書や売買契約書の内容が自社に不利ではないか、締結前に専門家にチェックしてほしい。
不動産に関する事件を弁護士に依頼した場合のメリット
１ 専門的な観点から適切な解決手段を選択できます。
不動産問題には、民法に加えて借地借家法など複数の法律が関わります。たとえば購入した物件に欠陥があった場合、民法上は、まず修補や代替物の引渡しなどの履行の追完を請求することができ、相当の期間を定めても追完がないときや追完不能のときは不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。さらに要件を満たせば損害賠償請求や契約解除も可能です。もっとも、種類・品質の不適合については、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除といった権利が行使できなくなります。弁護士が代理人となれば、こうした制度を事案に応じて使い分け、交渉・調停・訴訟のうち最も適切な手続を選択することができます。
２ 交渉のストレスから解放されます。
不動産トラブルは金額が大きくなりがちで、相手方との交渉も長期化・感情化しやすい分野です。賃料不払いの借主、欠陥を認めない売主、原状回復費用について譲らない貸主など、ご本人で交渉を続けることは精神的に大きな負担となります。弁護士に依頼すれば、交渉はすべて弁護士が窓口となって行いますので、ご依頼者様は本来の生活や本業に集中していただけます。
３ 証拠の収集・整理と、法的根拠に基づく主張ができます。
不動産トラブルでは、契約書・重要事項説明書・領収書・物件の写真・やり取りの記録などが決定的な証拠となります。たとえば原状回復をめぐるトラブルについては、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しており、通常の使用により生じた損耗（通常損耗）や経年変化は原則として賃借人の負担にはならないという考え方が示されています。令和2年4月1日施行の改正民法でも、通常損耗や経年変化が賃借人の原状回復義務の範囲外であることが明文化されました。もっとも、こうしたルールを一般論として主張するだけでは足りず、個別の契約書の内容や損耗の状況を踏まえて筋道立てて主張することが必要です。弁護士に依頼いただくことで、こうした作業を的確に進めることができます。
４ 中小企業経営者の方には予防的なサポートも可能です。
契約を締結してしまってからトラブル化すると、取り返しのつかない負担を負うことがあります。事業用物件の売買契約書、賃貸借契約書、サブリース契約などは、締結前に専門家のチェックを受けることで、将来の紛争を未然に防ぐことができます。当事務所では、契約書のレビューや物件取得時の法的リスクに関するご相談にも対応しております。
ご相談のタイミング
不動産問題は、時間の経過とともに不利な状況に陥ることが少なくありません。売買目的物の欠陥（契約不適合）については、買主が不具合を知った時から1年以内に売主へ通知を怠ると、追完請求や損害賠償などの権利を失ってしまいます。賃料不払いの借主を放置すれば未払賃料が膨らみ、回収が困難になります。借地借家法上、貸主からの更新拒絶・解約申入れには「正当の事由」が必要とされ、個別事情を考慮して判断されますので、立退き交渉には早期の方針決定が重要です。
「まだ揉めていないけれど不安がある」という段階でご相談いただくことで、取り得る選択肢の幅が大きく広がります。初期の段階から弁護士に相談されることをお勧めします。
当事務所の特長
- 個人の方のご相談だけでなく、中小企業経営者の方からの不動産に関するご相談にも幅広く対応しております。
- 契約締結前の予防法務から、紛争発生後の交渉・調停・訴訟まで、不動産問題のあらゆる段階に対応いたします。
- 地域密着の事務所として、野田市・流山市周辺の不動産事情に精通しております。
不動産事件に関する主なご相談内容
Ｑ１ 中古マンションを購入しましたが、入居後まもなく雨漏りや配管の不具合が見つかりました。売主にどのような請求ができるのでしょうか。
売買の目的物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対し、まずは修補や代替物の引渡しなどによる履行の追完を請求することができます（民法562条）。相当の期間を定めて追完を求めても応じないときや追完が不能のときなどには、不適合の程度に応じて代金の減額を請求することもできます（民法563条）。これらに加えて、要件を満たせば損害賠償請求や契約の解除も可能です（民法564条）。
注意していただきたいのは、権利行使に期間制限があるという点です。種類・品質の不適合については、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除のいずれの権利も行使できなくなってしまいます（民法566条）。欠陥に気づいた段階で、速やかに弁護士へご相談ください。
Ｑ２ 貸しているアパートの借主が、数か月前から家賃を支払いません。すぐに部屋から出て行ってもらうことはできますか。
賃料不払いがあっても、「払わないから直ちに追い出せる」というわけではありません。建物賃貸借契約の解除については、賃料不払いの事実に加えて、賃貸人と賃借人との信頼関係が破壊されたと評価できる場合に認められるという考え方が裁判実務で定着しています。実際の裁判例でも、賃料不払いを理由とする建物明渡請求について、信頼関係が破壊されたといえるか否かを個別に検討したうえで判断が下されています。
したがって、未払期間、支払の催促に対する借主の対応、過去の支払状況などの事情を踏まえて、まずは適切な催告・契約解除の意思表示を行い、それでも明渡しに応じない場合には建物明渡請求訴訟を提起するという流れになります。感情的に鍵を付け替えたり荷物を搬出したりすると、かえって賃貸人側が不法行為責任を問われることにもなりかねません。必ず弁護士にご相談のうえ、法的手続によって進めてください。
Ｑ３ 長年借りている建物について、賃貸人から契約を更新しないと通告されました。退去しなければならないのでしょうか。
建物賃貸借については借地借家法が借主を強く保護しており、賃貸人からの更新拒絶の通知や解約申入れは、賃貸人・賃借人双方が建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況および現況、立退料など財産上の給付の申出といった事情を考慮して、「正当の事由」が認められる場合でなければすることができません（借地借家法28条）。
したがって、賃貸人から更新拒絶の通知があったとしても、直ちに退去しなければならないわけではなく、正当事由が認められるかを個別具体的に検討する必要があります。立退料の金額についても、物件の状況や事業への影響等を踏まえた交渉の余地があります。更新拒絶や立退きを求められた場合には、早い段階で弁護士にご相談ください。
